요즘 토지공부를 하면서 느끼는 점

토지공부하면서 깨달은 점

토지공부를 하면서 느끼는 점에 대해서 글을 써보려고 합니다. 왜 갑자기 아파트가 아닌 토지에 관심을 가지게 되었는지 부터 공부를 어떻게 하고 있는지 글을 써보려고 합니다. 조금이라도 더 노력을 하고 있지만, 내 자신에 대해 돌아보는 계기가 되길 바라며 글을 써보겠습니다.

토지공부를 하게 된 계기

토지공부를 하게 된 계기는 너무 간단합니다. 돈을 벌기위해서 입니다. 아파트의 경우, 갭투자를 한다고 해도 너무나 많은 돈이 들어가기 때문에 지금 모은 돈이 없는 저에겐 그림의 떡입니다. 더 오른다는 확신이 있어도 투자를 할 수 없기 때문에 그렇습니다. 하지만, 토지의 경우 몇 백만원만 있어도 살 수 있는 토지가 있기 때문에 투자가 가능합니다. 결국, 제가 투자를 할 수 있는 금액대에 안전하다고 생각을 하게 되어 관심을 가지게 되었습니다.

깨달은 주의할 점

공부를 하다가 깨달은 점들입니다. 이미 알고 계시는 경우가 많을 수 있지만 매수를 하기전 이 글을 읽고 다시 한번 매수를 결정하기 위해서 쓰고 있습니다.

매도할 수 있는 지 고민해보기

많은 사람들은 토지공부를 하기전에 광고하는 수익만 보고 투자를 해야겠다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만, 실거래를 조사해보시면 생각보다 많은 토지가 거래되지는 않습니다. 즉, 팔고 나오기가 어렵다는 말입니다. 내가 팔 수 있는 토지인지 꼭 다시 한번 생각해보고 매수를 해야 합니다. 예를 들어, 맹지라면 아무리 개발이 되어도 맹지로 남아있다면 팔기 쉽지 않습니다. 결국, 오르지 않은 가격으로 팔 가능성도 높습니다.

세금 고려하여 고민해보기

세금을 고려하여 고민을 해보아야 합니다. 장기로 보유할 경우에는 개인이 좋을 수 있습니다. 단기의 경우 법인이 유리할 수 있습니다. 하지만, 토지의 경우 법인이 매입할 수 있는 경우가 있고 그렇지 못한 경우가 있을 수도 있습니다. 예를 들어, 농취증이 필요한 경우 농업법인이 아니라면 매수할 수 없습니다.

강사들 조심하기

유능한 강사분들도 많습니다. 하지만, 사기꾼들도 많습니다. 몇 가지 예를 들어보겠습니다.

  • 선매수 후 추천

타인의 명의로 먼저 매수를 한다음에 강의를 듣는 수강생들에게 비싸게 매도하는 경우입니다. 만약, 강사의 명의가 아닌 타인 명의로 매수를 한 뒤에 수강생에게 권할 경우, 강사의 명의가 아니기 때문에 의심하기 쉽지 않습니다.

  • 커미션 받고 추천

커미션을 받고 해당 물건을 추천하는 경우입니다. 팔리지 않거나 조금 더 비싸게 팔고 싶은 매도자가 강사에게 훨씬 높은 커미션 제공을 약속하고 추천하는 경우이며, 이런 경우 의심하기도 어렵고 발견하기도 어렵습니다.

  • 공동투자 법인으로 투자

공동투자를 법인으로 투자하는 경우, 주주로만 남아있다면 이후에 투자금회수나 수익배당받기 어려울 수 있습니다. 극단적인 예를 들면, 법인이 나를 제외한 과반수의 동의로 일을 처리하면 부동산의 매수나 매도하는 상황에 대해 모르는 사이에 일이 처리될 수 있습니다.

  • 세후 수익과 실 투자금 확인해보기

토지공부를 해보면 세전 수익이 커도 수익은 천차만별입니다. 어떻게 처리를 하느냐에 따라 세금이 달라지기 때문입니다. 만약, 수익이 크지만 단기간에 나와야만 되는 극단적인 경우를 예로 들자면 수익의 80%정도는 세금으로 나갑니다. 그 다음은 실 투자금에 관해서 입니다. 실투자금의 경우, 대출을 일으키고 실제 투자한 금액뿐만 아니라 토지를 개발하는데 들어간 비용을 계산해서 수익을 계산하라는 것입니다. 예를 들면, 토지를 10억에 매수를 하고 프랜차이즈를 만들어 30억에 매수를 했다고 가정해봅시다. 일반 사람들은 20억 수익이라고 생각을 할 수 있습니다. 하지만, 20억의 차익에 대해 간단히 40%의 세금을 낸다고 하면 12억이 수익입니다. 하지만, 여기서 하나 뺴먹은 것이 있습니다. 토지를 프랜차이즈로 개발하는데 드는 비용입니다. 얼마가 들지 쉽게 판단하기는 어렵지만 조금 넉넉하게 10억이 든다고 가정을 하면, 10억의 수익이 생기고 세금 40%를 내면 6억의 수익이 생깁니다. 또한, 여기에 대출이자등도 제외를 해야 합니다. 물론, 6억은 큰 수익이지만 많은 사람들이 마음속으로 생각하는 20억과는 상당히 차이가 있습니다.

결론

토지공부를 해보면 결론은 쉽지 않다입니다. 제가 생각할 때 가장 중요한 것은 내가 이 토지를 나중에 손해는 보지 않고 팔수 있겠다라는 자신이 생겨야 됩니다. 다시 말하면, 미래에 얼마까지 오를지 예측을 잘 해서 매수를 해야됩니다. 또한, 믿을 만한 사람이 없는 것은 꼭 명심해야 됩니다. 물론, 믿을 수 있는 사람이 있겠지만, 항상 본인이 해결할 수 있는 범위내에서 매수를 해야 하기에 믿을 만한 사람이 없다고 표현했습니다.

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